Articles, Blog

Kvadrat #5: Bakom Oscar Properties lyxiga fasader


Petra, du är ju på jakt efter ett större boende. Har du funderat på nyproduktion? Där kan man göra klipp. Jag kanske dras med gamla fördomar– –men jag tänker att många nya bostadsrättsföreningar– –har många stora lån. Det är det vi ska prata om i dag. Välkomna till Kvadrats femte avsnitt. Jag heter Joakim Båge. Här sitter även Petra Bergman. Vi har med oss Louise Grandinson, affärsutvecklingschef– –på Oscar Properties. Välkommen. Välkommen även Albin Sandberg, fastighetsanalytiker– –på Kepler Cheuvreux. Berätta lite om Oscar Properties. Vi är en av Sveriges största bostadsutvecklare– –som utvecklar design- och arkitektritade bostäder– –främst i Storstockholm. Vad är de största skillnaderna mellan bostadsutvecklare– –som JM eller…? Den stora skillnaden ligger i– –att de har en hög nivå av arkitektritat och design. Vi pratar om boende snarare än bostad. Vi vill ha den bästa produkten relativt i området. Det gör också att de är lite dyrare, för det mesta. Vad är arkitektritat…? Allt ritas väl av arkitekter! Ja, det är sant, men det som är unikt för oss är– –att vi har fått några av världens främsta arkitekter– –att göra projekt i Stockholm. Herzog & de Meuron hjälper oss med gasklockan nu. Det är ert projekt i Stockholm i Norra Djurgårdsstaden? Ja, precis. De tar ungefär en procent av de förfrågningar de får. Det är första gången de gör nåt i Skandinavien. Ett annat exempel är arkitektbyrån OMA. Det är en förklaring till vad arkitektritat är. Tycker du att svenska bostäder har varit tråkiga– –eftersom ni har sett ett behov på marknaden? Ja, det finns ett behov och vi är inte klara än– –med att får lite djärvare tag på arkitektur– –och påverka Stockholms skyline. Det är roligt. Albin Sandberg på Kepler Cheuvreux. Hur tycker du att Oscar Properties skiljer sig– –från andra bostadsutvecklare? Jag håller med, det första man tänker är– –att det är en annorlunda produkt. JM, Peab och Skanska bygger också olika produkter– –men de är ganska lika. Man ser ganska tydligt– –vilken typ av bostad som är inne som man massproducerar. Exempel är Lilla Essingen och nya hamnen i Helsingborg. Man ser knappt utifrån vem det är som har byggt– –om det inte står inristat. Oscar var tidiga även med ombildningar– –av tidigare industrilokaler. Det blir en annan känsla i en sån våning. I och med det kan man jobba mycket– –med byggnadens historiska ursprung. Där var vi nog först med att konceptualisera byggprojektet –snarare än varumärket Oscar Properties. I dag är projektnamnet mycket mer vanligt– –bland alla utvecklare, att konceptualisera projektet. Vi var bland de första med det. I sakens natur ligger att det blir lite dyrare, Albin? Det är ju en annan produkt– –så man bör kunna ta ett annat pris. Jag har bott I USA länge och sett mer av– –era typer av bostäder utomlands. Man säljer en livsstil, ungefär som Fredrik Eklund. Hur känner ni där? Jag har besökt era fastigheter. De har annorlunda och spännande detaljer och attribut– –som exempelvis en liten biograf– –eller ett rum för att tvätta hundar. Det stämmer. Oscar Engelbert, som startade Oscar Properties– –tillbringade mycket tid i New York och influerades där– –och kände att det fanns goda möjligheter– –att göra nåt liknande i Stockholm. Sen finns det mer en nordisk tappning på det hela– –om man tittar på designen. Men influensen kring konceptet och hela boendet– –snarare än bostaden kom absolut därifrån. Ni har väl nån app också? Ja, vi introducerade den för ett halvår sen. Jag kom från den digitala världen och hade funderat på –att det var väldigt lite gjort från ett kundperspektiv– –på den digitala sidan inom hela fastighetsbranschen. Man tittade på processer och effektivisering digitalt– –i själva byggproduktionen, där har man kommit långt– –men inte gentemot kund. Det som kallas property-tech. Ja, det skulle man väl kunna säga. Däri ingår även andra typer av produkter- –som digitala lås och smarta hem. Property täcker väl nåt övergripande namn. Mobilappen är till för de som köper bostad av er. Samtidigt som du får en nyckel eller ett digitalt lås– –får du även tillgång till appen. Tanken är att det ska underlätta din vardag– –och stå för flera tjänster och produkter– –som du kan styra via appen. Tidigare sköttes kommunikationen via anslagstavlan– –som sitter vid dörren och det är rätt konstigt. Det är ju den största investering du gör– –och så får man information via anslagstavlan. Kan digitaliseringen av fastighetsmarknaden– –vara en konkurrensfördel nu när det skakar på marknaden? En viss del av nyproduktionen har ju– –appar eller digitaliserade lås. I tidigare avsnitt har vi pratat om att nya fastigheter– –har kylrum längst ner. Det är för att matvarubolagen kan leverera kassar– –vid hemleverans. Det är ett steg som reflekterar övrig utveckling. Om det är en så stor komparativ fördel– –att den avgör ett bostadsköp är jag tveksam till. Jag håller med din beskrivning av Oscar. Det är ett boende – det är nånting lite extra. Det blir gärna att man förväntar sig extra av allt. Sen är det upp till de andra att försöka hänga på– –om det tåls, nu tänker jag kalkylmässigt. Jag tror absolut att såna här extra “gadgets”– –som Oscar kommer med ger lite mer flärd. Det är inte bara extratjänster. Det påverkar även den fysiska produkten. Säg att du kommer med en tvättjänst. Det kanske inte är givet att man ska betala mycket– –för extra kvadratmeter för en tvättpelare i våningen. Man kanske kan ta bort utrymmet och effektivisera– –de kvadratmeter som man betalar mycket för. Det digitala har mycket bäring– –även på den fysiska produkten och tvärtom. Det är inte bara extratjänster. Det påverkar hela vårt sätt att omforma produkten. Det är en jätteintressant aspekt. I min bostadsrättsförening har vi upphandlat elen ihop– –och fått ett bättre pris. Man kan utveckla tanken till att upphandla tvättjänster– –och andra tjänster och få ner priserna– –på den typen av tjänster om man gör det tillsammans. Det är vad vi gjorde med städtjänster– –och fick ner priset mycket för de boende. Vi gjorde en testkörning och då var det– –över 20 % i fastigheten som anlitade tjänsten– –och det är ganska mycket. Albin, dra lite historia för oss. Vad hände för ett år sen när marknaden började dippa? Det var väl en kombination av amorteringskravet– –som infördes förra våren. Jag tror att den faktiska tillämpningen av det– –blev något striktare än vad Finansinspektionens tanke var Det handlade ju bara om att amortera ytterligare– –om man lånar mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten. Sen fick jag en känsla av att bankerna– –i samband med detta drog tillbaka på kreditgivningen– –och då blev det en dubbeleffekt på det. Sen har vi haft många år av underproduktion– –i Sverige, framförallt i Stockholm. Vi hade länge undrat varför det byggdes så lite– –men så äntligen kom produktionen igång. Då hamnade vi i ett läge– –då det fanns lite mer att välja på än tidigare. Sen ska man lägga till nåt som ändå betyder nåt– –känslomässigt när man ska göra den stora affären. Att media har krisrubriker nästan varje dag. Många av utvecklarna kan ha byggt sin affärsmodell– –på att man ska kunna sälja och boka en del lite tidigare– –för att få ner den finansiella risken. När det dras ut på hela processen– –och konsumenten vet att lägenheten behövs– –om ett och ett halvt år. Varför ska jag då signa upp för den i dag– –om jag kan vänta? Marknaden gillar inte osäkerhet. Rubrikerna har ju högsta grad drabbat Oscar Properties. Vad hände när marknaden började skaka hösten 2017– –och hur har ni reagerat på det? Jag delar uppfattningen kring– –vad som var de grundläggande mekanismerna– –och varför det hände. Det var inga makrosiffror jämfört med tidigare kriser. Bra tillväxt, du nämnde arbetslösheten– –och inflyttningen till Stockholm var fortsatt hög. Det var ju faktorer som drabbade vår kundgrupp. Er kundgrupp? Höginkomsttagare. Vad ligger en snittlägenhet på? Menar du kvadratmeterpris? 90 000 till 100 000 kronor per kvadrat. Det beror lite på, vi är ju i olika områden. Det skiljer sig åt mellan områdena– –men vi ligger nånstans där. Apropå regleringarna som Finansinspektionen införde– –är det ändå den största investering som man gör. Jag tycker kanske att det gick lite till överdrift innan. Problemet är att två höginkomsttagare– –som kanske inte har ett högt sparat kapital– –som de flesta inte har i åldern då man bildar familj. Att de inte har möjlighet att köpa bostad i Stockholm– –är ett samhällsproblem, ett av flera. Där slog det hårdare än man hade trott. Just dubbeleffekten som du nämnde. Med det sagt såg vi att avvaktan var mycket större. Det gjordes inte lika snabba affärer. Till viss del är det sunt. Det är konstigt att ta ett beslut på ett dygn– –till en så viktig investering. Men en avvaktan och oro på marknaden– –som väldigt mycket späddes på av media– –men vi har ju även fått mycket ros i media. Jag klagar inte på att media har varit orättvis. Marknaden går ner, kunder blir rädda, vissa blir missnöjda –och då ska det självklart upp till diskussion. Ni har vidtagit åtgärder och erbjuder bland annat– –två års avgiftsfritt och rabatt på upp till 10 %. Enligt rykten erbjuds även 5 års avgiftsfritt. Det generella erbjudandet är sänkta priser med 10 %. Det är en självklar reaktion på hur marknaden har gått. Sen har vi även ett erbjudande om två års avgiftsfritt. För vissa projekt kan det vara fem år– –men det generella erbjudandet är två år. Siffror som vi har fått från Hemnet och Booli visar– –att rekordmånga nyproducerade bostäder har prissänkts– –under 2018. I förra veckan sa Jonas Andersson på Alfred Berg– –att han tror på ytterligare en sättning på bomarknaden. Därmed skulle bostadsutvecklarna få det ännu tuffare. Vad tror du, Albin? Jag vill säga en sak om det som har hänt historiskt– –från förra hösten. Wallenstam, en kollega till Oscar Properties– –som bygger fler hyresrätter än bostadsrätter. De ställde om från bostads- till hyresrätter. I september i fjol skickade de ut en pressrelease– –om bostadsområdet Solberga– –och det blev lite som skotten i Sarajevo. När projektet var klart konstaterade Wallenstam… De har en annan affärsmodell, så det är inte aktuellt– –att sänka priserna. I stället gör de en hyresrätt. Det bygger på att bolaget har en annan affärsmodell– –för då ligger det och drar kapital på balansräkningen. I efterhand har de sett att den som kvalificerar sig– –för att få bo med det projektets hyror– –också är kvalificerad för att få ett banklån. Det finns krav för att få en hyresrätt. Totalkostnaden för hyran är högre– –än kostnaden för att köpa loss den. Det har kanske inte med betalningsförmågan att göra– –det var en ren “sentimentgrej”. Om nåt år eller två– –kanske den blir ombildad till bostadsrätt. Ett exempel på att det inte är betalningsförmågan– –som gör att marknaden kraschat. Men historiskt är det billigare att äga sitt boende– –än att hyra det. Men hyresgästen– –slipper underhåll och risker. Det beror på hur marknaden går. Och om du investerar pengarna fint… Generellt har även hyresrättsägare kapitalkostnader. Ska du själv eller hyresbostadsägaren ta dem? Alla är olika. Det beror på var i livet man befinner sig. Ingen vill köpa på “peaken” och sen tvingas sälja. Men över en cykel har köp av eget boende– –varit en bra investering. Men för de som äger sitt boende– –tror du också att det blir ännu en sättning på marknaden? Om man tittar på– –fjolårets förändring i kreditgivning… Den ligger i marknaden nu. Men man ska nog inte– –underskatta ytterligare prissänkningar. Vissa bostadsbolag har inte som affärsmodell– –att ha tillgångarna på balansräkningen– –de vill ha ut dem. Men även om de måste sänka– –ytterligare 5 %, blir kalkylen positiv som helhet. Man får skilja på det där. Och även i bra tider– –finns alltid projekt med fel prissättning– –som kräver prissänkning eller andra erbjudanden. Nu finns kanske bredare tecken på en svagare marknad… Jag är kanske inte lika negativ som Jonas– –till utvecklarna och prisnivån. Vem vet vad som händer med politiken… Men jag tror inte på stora förändringar i ränteavdragen– –den närmaste tiden. Räntan kanske stiger lite… Min kollega Jan Ihrfelt och jag– –jobbar ihop med Swedbanks Boindex… Tremånadersräntan sjunker. Uppstickare som Avanza– –erbjuder bolån till bättre nivåer än vissa av bankerna. Ökad konkurrens. När jag talar med bolagen hör jag att de ofta upplever… Det underliggande behovet… Man vill inte köpa ett och ett halvt år framåt. Men med tre månader kvar till inflytt– –ökar intresset markant för projekten. Summan av kardemumman…? Om Jonas baissar tror jag på stabila priser. Det låter bra för er. Ja, vi spekulerar aldrig i framtida priser. Kan du hålla med om att försäljningen av färdigställda– –eller nästan färdigställda bostäder är högre– –än försäljning på ritning? Nu finns en fullt naturlig oro– –och osäkerhet kring marknaden. Tidigare fanns en övertro på en ständigt stigande marknad. Man ska förstås se över situationen– –i sitt nuvarande boende innan man fattar köpbeslut. Oavsett när i tiden. Det finns olika metoder för att lugna köparen. Ni har “trygghetsgaranti”. Vad är det? Trygghet på olika plan. Dels för att du köper av oss. En förskottsförsäkringsgaranti. De inbetalda pengarna finns genom moderbolagsborgen– –eller annat… Försäkringsgaranti. Blir projektet inte av– –har man alltid rätt att återfå pengarna. Grundstommen. Sen finns det fler för tajmingen av köpet. Vi ersätter för dubbla bokostnader under sex månader. Givet att du har svårt att sälja din lägenhet– –i samband med tillträde. Man har även rätt att skjuta på tillträde i tre månader– –om man har de problemen. Sen finns det andra delar. Till exempel garanterar vi att alla avgifter betalas– –om inte alla lägenheter i projektet skulle vara sålda– –när man tillträder. Samma med de kommersiella lokalerna. Det är ju intressant när man tittar på risken– –som du nämnde, av högt belånade föreningar. Det grundar sig på att du har ett stadigt högt kassaflöde– –från kommersiella lokaler. Har du den säkrad– –behöver du kanske inte ha den oron. Man ska heller inte glömma– –att man också har ett helt nytt hus. Jag bor i ett gammalt sekelskifteshus utan skulder– –men det finns nån sorts teknisk skuld som inte syns. Stambyten och grejer? Ja, exempelvis. Förhoppningsvis hänger det ena ihop med det andra. Däremot bör man absolut vara noggrann som konsument– –och förstå, när man tittar på avgiften till föreningen– –vilka kalkyler som ligger bakom. Ingår det nån amortering i det eller inte… Media har hjälpt till att öka kunskapen kring det. Det i sin tur gynnar de mest seriösa utvecklarna– –som ofta har bra kalkyler i bakgrunden. Vad tycker du är mer essentiellt viktigt– –att hålla koll på som köpare? Du som är siffernisse. Det är rena siffror, men jag har själv bott– –i bostadsrättsförening och har man aldrig gjort det– –så finns det vissa krav på de som bor. Man måste aktivera sig och så vidare. Det är skillnad på bostadsrätt, villa och hyresrätt. Det bör man också ha allmän koll på. Apropå siffernisse så håller jag koll på tiden. Vi börjar närma oss slutet. Men jag vill ta upp en fråga. Turbulensen på den svenska bostadsmarknaden– –har ju gjort att utländska investerare– –har börjat se möjligheter inom nyproduktion här. Ett exempel är Starwood som har köpt in sig i ert projekt– –om jag förstått det rätt, Louise? Primus på Lilla Essingen. Utanför Stockholm. Inne i Stockholm. Det är en del av Stockholms innerstad, absolut. Albin, siffernisse, enligt statistik från Pangea– –så utgör utländskt kapital 56 % av transaktionerna– –av bostadsfastigheter i år. Jämför med historiska snittet på 9 %. Vad ser de utländska investerarna på marknaden i Sverige? När jag hör de siffrorna tänker jag på ett stort uppköp– –av Victoria Park, som har hyresbostäder. Det köptes av tyska fastighetsbolaget Vonovia. Den typen av köpare är ju extremt intresserad– –av den svenska hyreslagstiftningen– –som gör att hyrorna knappt kan falla. Det är bara en fråga om att gå upp– –och nån form av vakansrisk. Och de älskar den här stabiliteten i kassaflödet. Men om man även tittar på kommersiella fastigheter– –som också är en viktig del– –så är man generellt positiv till Sverige och Norden. Det finns en BNP-utveckling– –det är transparenta system och så vidare. Sen finns en viss oro kring belåning. Och för de som nettoinvesterar nu– –med tanke på den svenska kronans fall– –kan det vara en fördel att sitta med utländska pengar. Även om valutakurserna inte ska spela nån roll– –så är det lättare att köpa nu, med den här valutan– –än vad det var tidigare. Det finns så klart en opportunistisk del i det här– –när man ser att det svajar på en marknad. Även den mentala effekten på kundperspektiv– –kan man även prata om på investerarperspektiv. Det är få svenska institutioner det här året– –som har vågat gå fram till sin styrelse och säga: “Här har vi ett pangtillfälle.” Då ger det så klart större utrymme för utländska– –som har finansiella krafter– –att få ta del av de affärerna. Ett väldigt bra tillfälle för dem– –medan de svenska har varit mer passiva. Intressant. Med det så måste vi runda av. Tack till veckans gäster: Louise Grandinson, utvecklingschef på Oscar Properties– –och Albin Sandberg, analytiker på Kepler Cheuvreux. Nästa vecka ska vi prata om kärnan– –i allt bostadsköpande kanske. Då är vi tillbaka i en diskussion med fastighetsmäklare– –om bostadsmarknaden. Och vi ska lära oss om hur man vinner budgivningen– –på mest effektiva sätt. Det blir en snackis, tror jag. Tack för idag.

4
Comments
  • Oscar Properties är jäkla skojare. Ingen i branschen tar dem i allvar. ALLA hus är ritade av arkitekter, snälla rara vilken nolla denna Louise är…..Precis som oscar själv. Hon tar sig själv på alldeles för stort allvar.

    ALLA oscar properties bostadsföreningar har enorma problem och många ligger i direkt strid med byggherren oscar properties.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *